Können Ausländer in den VAE Immobilien kaufen? Regeln je Emirat (2026)

Kurz gesagt: Ja. Ausländische Staatsangehörige können Immobilien als Freehold (volles Eigentum) in den ausgewiesenen Gebieten Dubais erwerben und Immobilien in den Investitionsgebieten Abu Dhabis, den Freehold-Gebieten von Ras Al Khaimah, den per Dekret festgelegten Gebieten Ajmans sowie den Entwicklungsgebieten und -projekten Sharjahs besitzen. In Umm Al Quwain sollten Sie die aktuellen Regeln bei der Grundstücksbehörde bestätigen lassen. Für Fujairah haben wir keine veröffentlichte Regelung gefunden. Die Regeln unterscheiden sich je nach Emirat.

• Jedes Emirat legt seine eigenen Regeln fest. Laut dem Regierungsportal der VAE unterscheiden sich die Immobiliengesetze für Expats von Emirat zu Emirat.
• In den von uns gelesenen Eigentumsgesetzen spielt die Staatsangehörigkeit nur in einer Hinsicht eine Rolle. Diese Gesetze behandeln Staatsangehörige der VAE, Staatsangehörige der Staaten des Golf-Kooperationsrats (GCC) und alle anderen unterschiedlich. Keines nennt eine bestimmte Staatsangehörigkeit außerhalb des GCC.
• Dubai: Nicht-VAE-Staatsangehörige können in vom Herrscher ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum ohne zeitliche Begrenzung oder Nießbrauch bzw. Pachtrecht (Leasehold) für bis zu 99 Jahre halten.
• Abu Dhabi: Seit 2019 können Nicht-Staatsangehörige in Investitionsgebieten alle dinglichen Rechte besitzen und erwerben.
• Sharjah: Seit November 2022 können Angehörige aller Nationalitäten in Entwicklungsgebieten und -projekten Immobilien ohne zeitliche Begrenzung besitzen.
• Off-Plan-Verkäufe müssen registriert werden. In Dubai ist ein Off-Plan-Verkauf nichtig, wenn er nicht in das vorläufige Immobilienregister (Interim Property Register) eingetragen ist.

Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich. Lassen Sie sich die Rechtslage für jede Immobilie von der Grundstücksbehörde des Emirats oder einem in den VAE zugelassenen Anwalt bestätigen, bevor Sie etwas zahlen. Regeln geprüft im Oktober 2026.

Ja, aber die Antwort hängt vom Emirat ab, denn jedes legt seine eigenen Regeln für Eigentum und Registrierung fest.

Das Regierungsportal der VAE sagt, dass die Gesetze über Immobilieneigentum von Expats „von Emirat zu Emirat unterschiedlich sind“. Die meisten Emirate behalten das allgemeine Eigentumsrecht Staatsangehörigen der VAE und in der Regel GCC-Staatsangehörigen vor und öffnen dann bestimmte Gebiete für alle anderen.

Freehold (volles Eigentum) hat kein Enddatum. Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, die jemand anderem gehört. Musataha (Erbbaurecht) ist das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen.

Ausländer können in Dubai Freehold-Immobilien nur in Gebieten kaufen, die der Herrscher für Nicht-VAE-Staatsangehörige ausgewiesen hat.

Artikel 4 des Gesetzes Nr. 7 von 2006 beschränkt das allgemeine Recht auf Immobilieneigentum in Dubai auf Staatsangehörige der VAE, GCC-Staatsangehörige, Unternehmen, die vollständig in deren Besitz sind, sowie öffentliche Aktiengesellschaften. In vom Herrscher bestimmten Gebieten erlaubt es Nicht-VAE-Staatsangehörigen „Freehold-Eigentum an Immobilien ohne zeitliche Beschränkung“ oder Nießbrauch bzw. Pachtrecht (Leasehold) für bis zu 99 Jahre. Dasselbe Gesetz macht das Land Department zur einzigen Stelle, die zur Registrierung von Immobilien befugt ist.

Die Verordnung Nr. 3 von 2006 legte die erste Liste fest, mit Grundstücken unter anderem in Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, The World Islands und an der Sheikh Zayed Road. Da der Herrscher die Gebiete ausweist, sollten Sie diese Liste als Ausgangspunkt betrachten und sich ein bestimmtes Grundstück vom Dubai Land Department bestätigen lassen. Unser Ratgeber zu den Gebieten Dubais stellt die wichtigsten Communities vor.

Das Portal der VAE ergänzt, dass auch Personen ohne Wohnsitz in den VAE kaufen können und dass „es keine Altersgrenze für Immobilieneigentum in Dubai gibt“. Nach dem Gesetz Nr. 13 von 2008 muss jeder Off-Plan-Verkauf in das vorläufige Immobilienregister (Interim Property Register) eingetragen werden, sonst ist er nichtig.

Ja, Expats können in den Investitionsgebieten Abu Dhabis Immobilien besitzen, und die gesetzliche Definition von Immobilien umfasst auch Grundstücke.

Das Gesetz Nr. 13 von 2019, erlassen am 16. April 2019, ersetzte die Artikel 3 und 4 des Gesetzes Nr. 19 von 2005. Das allgemeine Eigentumsrecht bleibt Staatsangehörigen „und ihnen Gleichgestellten“ vorbehalten, öffentlichen Aktiengesellschaften mit höchstens 49 % Beteiligung von Nicht-Staatsangehörigen sowie durch Beschluss benannten Personen. Natürliche Personen und Unternehmen ohne emiratische Staatsangehörigkeit „dürfen alle dinglichen Haupt- oder Nebenrechte besitzen und erwerben“, und zwar an Immobilien in Investitionsgebieten. Das Gesetz von 2005, veröffentlicht vom ADREC, definiert Immobilien so, dass sie Grundstücke einschließen, und bestimmt, dass der Exekutivrat die Investitionsgebiete festlegt.

Das Portal der VAE nennt neun Gebiete: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef und Masdar City. Seine Beschreibung von 99-jährigen Eigentumsurkunden, die den Grund und Boden ausschließen, spiegelt die ältere Rechtslage wider; fragen Sie daher beim ADREC nach, was in Ihrer Eigentumsurkunde stehen wird. Profound listet Projekte auf Al Reem Island, Saadiyat Island, Yas Island, Al Raha Beach und in Masdar City, die alle auf dieser Liste stehen, sowie unsere weiteren Projekte in Abu Dhabi.

Das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), im November 2023 von der Behörde für Kommunen und Verkehr (Department of Municipalities and Transport) gegründet, stellt Eigentumsurkunden und Eigentumsbescheinigungen aus.

Ja, seit November 2022 können Angehörige aller Nationalitäten in den Immobilienentwicklungsgebieten und -projekten Sharjahs Immobilien besitzen.

Am 27. Oktober 2022 erließ der Herrscher das Gesetz Nr. 2 von 2022, das Artikel 4 des Gesetzes Nr. 5 von 2010 ersetzte. Laut dem auf Arabisch im Amtsblatt von Sharjah veröffentlichten Text (die Emirates News Agency (WAM) berichtete am 31. Oktober 2022 auf Englisch darüber) beschränkt der neue Artikel das Eigentum auf Staatsbürger der VAE und der GCC-Staaten, mit vier Ausnahmen: Zustimmung des Herrschers, Erbschaft, Übertragung an einen Verwandten ersten Grades und „Eigentum in Immobilienentwicklungsgebieten und -projekten gemäß den vom Rat festgelegten Vorschriften“.

Am 1. November 2022 erlaubte der Exekutivrat von Sharjah Angehörigen aller Nationalitäten, Immobilien „aller Art ohne zeitliche Begrenzung in Immobilienentwicklungsgebieten und -projekten“ zu besitzen.

Der Abschnitt zu Sharjah im Portal der VAE beschreibt noch die ältere Regel: einen Nießbrauch von bis zu 100 Jahren nach dem Exekutivratsbeschluss Nr. 26 von 2014. Das Gesetz und der Beschluss von 2022 kamen später. Profound listet Projekte in Sharjah, darunter Aljada und Al Mamzar. Lassen Sie sich vom Bauträger und von der Immobilienregistrierungsbehörde Sharjah bestätigen, dass ein Projekt in einem genehmigten Entwicklungsgebiet liegt.

Ajman und Ras Al Khaimah erlauben ausländisches Eigentum in genehmigten Gebieten. Die aktuellen Regeln in Umm Al Quwain sollten Sie bei der dortigen Grundstücksbehörde bestätigen lassen, und für Fujairah haben wir keine veröffentlichte Regelung gefunden.

Ajman

Artikel 4 des Gesetzes Nr. 3 von 2023 des Emirats Ajman beschränkt das Eigentum auf Staatsbürger und ihnen Gleichgestellte, Unternehmen, die vollständig in deren Besitz sind, sowie öffentliche Aktiengesellschaften. Die Gebiete, in denen Nicht-Staatsbürger Eigentümer sein dürfen, und die Dauer des Eigentums werden per Emiri-Dekret festgelegt. Das Gesetz, auf Arabisch veröffentlicht von der Behörde für Grundstücks- und Immobilienregulierung, sieht außerdem eine Erstregistrierungsbescheinigung für im Bau befindliche Einheiten in Entwicklungsgebieten vor. Sehen Sie sich unsere Projekte in Ajman an, darunter Al Zorah, und lassen Sie sich den Status des Grundstücks von der Behörde bestätigen.

Ras Al Khaimah

Das Gesetz Nr. 11 von 2021 über das Grundbuch untersagt Ausländern, die nicht Staatsangehörige der VAE oder der GCC-Staaten sind, den Erwerb von Gebäuden oder Grundstücken, außer durch Erbschaft. Das Verbot umfasst volles Eigentum, bloßes Eigentum und Nießbrauch, und eine Pacht von mehr als 50 Jahren gilt als Eigentum. Ein Unternehmen gilt als ausländisch, sofern nicht Staatsangehörige der VAE oder der GCC-Staaten mindestens 51 % besitzen. Artikel 13 erlaubt ausländisches Eigentum in vom Herrscher genehmigten Gebieten.

Der Serviceleitfaden der Stadtverwaltung von RAK besagt, dass nicht-emiratische Kunden in Freehold-Gebieten Eigentum erwerben können, und nennt Al Hamra Village, Mina Al Arab, Al Marjan Island, RAK Central, Julphar Towers, Al Maareedh (Grundstücke) und den künftigen Beach District. Ihr Sektor Grundstücke und Immobilien registriert Transaktionen. Sehen Sie sich unsere Projekte in Ras Al Khaimah an, darunter Al Marjan Island, Mina Al Arab und Hayat Island.

Umm Al Quwain

Die Grundstücks- und Immobilienbehörde von Umm Al Quwain veröffentlicht nur ein Eigentumsgesetz von 2006; über neuere Regeln für ausländische Käufer wurde berichtet, sie sind aber nicht offiziell veröffentlicht. Lassen Sie sich die aktuelle Rechtslage vor dem Kauf von der Behörde bestätigen. Sehen Sie sich unsere Projekte in Umm Al Quwain an.

Fujairah

Auf einer offiziellen Website Fujairahs haben wir keine veröffentlichte Regelung zu ausländischem Eigentum gefunden. Die Stadtverwaltung Fujairah hat eine Abteilung für Grundstücke und Immobilien; fragen Sie dort, was ein Käufer von außerhalb des GCC besitzen darf und wo.

Nach den von uns gelesenen Eigentumsgesetzen nur in einer Hinsicht: Staatsangehörige der VAE und in den meisten Emiraten GCC-Staatsangehörige haben weitergehende Rechte, und zwischen anderen Staatsangehörigkeiten unterscheiden die Gesetze nicht.

Dubai, Sharjah und Ras Al Khaimah nennen GCC-Staatsangehörige neben Staatsangehörigen der VAE beim allgemeinen Eigentumsrecht. Abu Dhabi spricht von Staatsangehörigen „und ihnen Gleichgestellten“ und Ajman von Staatsbürgern und ihnen Gleichgestellten; GCC-Käufer sollten sich dort daher bei der Grundstücksbehörde erkundigen.

Für alle anderen unterscheiden die von uns gelesenen Gesetze nicht nach Staatsangehörigkeit. Nach diesen Gesetzen gelten für einen Käufer aus den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich, Indien, Russland oder China dieselben Eigentumsregeln wie für jeden anderen Käufer von außerhalb des GCC. Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäsche gelten dennoch: Die Grundstücksbehörden von Ajman und Ras Al Khaimah führen die einschlägigen Rechtsvorschriften der VAE auf, und das ADREC veröffentlicht eine Know-Your-Customer-Richtlinie.

Oman erlaubt Nicht-Omanern, Grundstücke oder bebaute Einheiten in lizenzierten integrierten Tourismuskomplexen zu besitzen, außer in Musandam, wo sie nur bebaute Einheiten im Nießbrauch für bis zu 99 Jahre erwerben können.

Mit dem Königlichen Dekret 12/2006 wurden die Regeln über Immobilieneigentum in integrierten Tourismuskomplexen erlassen. Artikel 1 dieser Regeln in der durch das Königliche Dekret 65/2007 ersetzten Fassung erlaubt Omanern und Nicht-Omanern, natürlichen Personen wie Unternehmen, Grundstücke oder bebaute Einheiten in lizenzierten Komplexen zu Wohn- oder Investitionszwecken zu besitzen. Der Staat kann das Eigentum in jedem Komplex auf Omaner beschränken. Nach dem Ministerialbeschluss 109/2022 dürfen Nicht-Omaner in den Komplexen des Gouvernements Musandam nur bebaute Einheiten erwerben, im Nießbrauch für höchstens 99 Jahre. Das Dekret von 2006 überträgt die Umsetzung dem Wohnungsbauministerium, heute dem Ministerium für Wohnungswesen und Stadtplanung, dessen Minister den Beschluss von 2022 unterzeichnet hat. Das Ministerium für Kulturerbe und Tourismus veröffentlicht das Dekret von 2007 und den Beschluss von 2022. Der ursprüngliche Text von 2006 ist auf Qanoon.om wiedergegeben, das selbst angibt, keine offizielle Quelle zu sein. Prüfen Sie bei Projekten in Maskat und unseren weiteren Projekten in Oman, ob es sich um einen lizenzierten Komplex handelt.

Wir haben jedes Gesetz im offiziellen Wortlaut auf einer Regierungswebsite gelesen, wo immer wir einen solchen fanden, und am 26. Oktober 2026 geprüft. Jede Regel oben verlinkt auf die Seite oder das Gesetz, das wir verwendet haben. Wo ein Gesetz nur auf Arabisch veröffentlicht ist (Sharjah, Ajman, Ras Al Khaimah, Umm Al Quwain und Oman), haben wir den arabischen Text gelesen und zusammengefasst. Ein Punkt stützt sich auf eine nicht offizielle Veröffentlichung, und wir weisen an der betreffenden Stelle darauf hin: der ursprüngliche Text des omanischen Dekrets von 2006, von Qanoon.om. Wo wir keinen offiziellen Text gefunden haben, sagen wir das.

Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich. Bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten, lassen Sie sich die Rechtslage von der Grundstücksbehörde des Emirats oder einem in den VAE zugelassenen Anwalt bestätigen.