Могут ли иностранцы купить недвижимость в ОАЭ? Правила эмиратов (2026)

Кратко: да. Иностранные граждане могут покупать недвижимость во фрихолд в специально отведённых зонах Дубая, а также владеть недвижимостью в инвестиционных зонах Абу-Даби, фрихолд-зонах Рас-эль-Хаймы, зонах Аджмана, определённых указом, и зонах и проектах девелопмента Шарджи. В Умм-эль-Кайвайне действующие правила следует уточнить в земельном департаменте. Опубликованных правил Фуджейры мы не нашли. Правила различаются в зависимости от эмирата.

• Каждый эмират устанавливает собственные правила. Правительственный портал ОАЭ указывает, что законы о собственности для экспатов различаются от эмирата к эмирату.
• В изученных нами законах о собственности гражданство имеет значение лишь в одном отношении. Эти законы по-разному подходят к гражданам ОАЭ, гражданам стран Совета сотрудничества арабских государств Залива (GCC) и всем остальным. Ни один из них не выделяет какое-либо конкретное гражданство за пределами GCC.
• Дубай: лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимостью во фрихолд без ограничения срока либо на праве узуфрукта или долгосрочной аренды (лизхолд) сроком до 99 лет в зонах, определённых Правителем.
• Абу-Даби: с 2019 года лица, не являющиеся гражданами, могут приобретать все вещные права на недвижимость в инвестиционных зонах и владеть ими.
• Шарджа: с ноября 2022 года граждане любых стран могут владеть недвижимостью без ограничения срока в зонах и проектах девелопмента.
• Продажи на этапе строительства подлежат регистрации. В Дубае продажа на этапе строительства недействительна, если она не внесена во Временный реестр недвижимости.

Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила меняются. Прежде чем что-либо платить, уточните ситуацию по конкретному объекту в земельном департаменте эмирата или у юриста, имеющего право практики в ОАЭ. Правила проверены в октябре 2026 года.

Да, но ответ зависит от эмирата, потому что каждый из них устанавливает собственные правила владения и регистрации.

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что законы о владении недвижимостью экспатами «различаются от эмирата к эмирату». Большинство эмиратов оставляют общее право собственности за гражданами ОАЭ и, как правило, гражданами стран GCC, а затем открывают для всех остальных определённые зоны.

Фрихолд не имеет срока окончания. Узуфрукт — это право пользоваться имуществом, принадлежащим другому лицу. Мусатаха — это право застройки чужого земельного участка.

Иностранцы могут покупать недвижимость во фрихолд в Дубае только в зонах, которые Правитель определил для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ.

Статья 4 Закона № 7 от 2006 года ограничивает общее право собственности на недвижимость в Дубае гражданами ОАЭ, гражданами стран GCC, полностью принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами. В зонах, определённых Правителем, она позволяет лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, иметь «право собственности на недвижимое имущество на условиях фрихолда без ограничения срока» либо узуфрукт или долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Тот же закон делает Земельный департамент единственным органом, уполномоченным регистрировать недвижимость.

Положение № 3 от 2006 года установило первый перечень, в который вошли, среди прочего, участки в Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, The World Islands и на Sheikh Zayed Road. Поскольку зоны определяет Правитель, рассматривайте этот перечень как отправную точку и просите Земельный департамент Дубая подтвердить статус конкретного участка. Основные комьюнити описаны в нашем гиде по районам Дубая.

Портал ОАЭ добавляет, что покупать могут и нерезиденты и что «для владения недвижимостью в Дубае нет возрастных ограничений». Согласно Закону № 13 от 2008 года, каждая продажа на этапе строительства должна быть внесена во Временный реестр недвижимости, иначе она недействительна.

Да, экспаты могут владеть недвижимостью в инвестиционных зонах Абу-Даби, и данное в законе определение недвижимости включает земельные участки.

Закон № 13 от 2019 года, изданный 16 апреля 2019 г., заменил статьи 3 и 4 Закона № 19 от 2005 года. Общее право собственности остаётся за гражданами «и приравненными к ним лицами», публичными акционерными обществами, в которых доля акционеров-иностранцев не превышает 49 %, и лицами, определёнными соответствующим решением. Иностранные физические лица и компании «могут владеть всеми основными или дополнительными вещными правами и приобретать их» в отношении недвижимости в инвестиционных зонах. Закон 2005 года, опубликованный ADREC, включает в понятие недвижимого имущества земельные участки и устанавливает, что инвестиционные зоны определяет Исполнительный совет.

Портал ОАЭ называет девять зон: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. Приведённое там описание свидетельств о собственности на 99 лет, не включающих землю, отражает прежнее положение, поэтому уточните в ADREC, что будет указано в вашем свидетельстве о праве собственности. Profound размещает проекты на Al Reem Island, Saadiyat Island, Yas Island, Al Raha Beach и в Masdar City — все они есть в этом списке, — а также другие наши проекты в Абу-Даби.

Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC), созданный в ноябре 2023 года Департаментом муниципалитетов и транспорта, выдаёт свидетельства о праве собственности и сертификаты собственности.

Да, с ноября 2022 года граждане любых стран могут владеть недвижимостью в зонах и проектах девелопмента недвижимости Шарджи.

27 октября 2022 г. Правитель издал Закон № 2 от 2022 года, заменивший статью 4 Закона № 5 от 2010 года. Согласно тексту, опубликованному на арабском языке в Официальном вестнике Шарджи (Информационное агентство Эмиратов (WAM) сообщило о нём на английском языке 31 октября 2022 г.), новая статья ограничивает право собственности гражданами ОАЭ и стран GCC, предусматривая четыре исключения: согласие Правителя, наследование, передача родственнику первой степени и «владение в зонах и проектах девелопмента недвижимости в соответствии с правилами, установленными Советом».

1 ноября 2022 г. Исполнительный совет Шарджи разрешил гражданам всех стран владеть недвижимостью «всех видов без ограничения срока в зонах и проектах девелопмента недвижимости».

Раздел портала ОАЭ о Шардже до сих пор описывает старое правило: узуфрукт сроком до 100 лет согласно Постановлению Исполнительного совета № 26 от 2014 года. Закон и решение 2022 года были приняты позже. Profound размещает проекты в Шардже, в том числе Aljada и Al Mamzar. Попросите девелопера и Департамент регистрации недвижимости Шарджи подтвердить, что проект находится в утверждённой зоне девелопмента.

Аджман и Рас-эль-Хайма разрешают иностранцам владеть недвижимостью в утверждённых зонах. Действующие правила Умм-эль-Кайвайна следует уточнить в его земельном департаменте, а опубликованных правил Фуджейры мы не нашли.

Аджман

Статья 4 Закона Аджмана № 3 от 2023 года ограничивает право собственности гражданами и приравненными к ним лицами, полностью принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами. Зоны, в которых могут владеть недвижимостью неграждане, и срок владения устанавливаются эмирским указом. Закон, опубликованный на арабском языке Департаментом земель и регулирования недвижимости, также предусматривает сертификат первичной регистрации для строящихся объектов в зонах девелопмента. Смотрите наши проекты в Аджмане, включая Al Zorah, и уточните статус участка в департаменте.

Рас-эль-Хайма

Закон № 11 от 2021 года о земельном реестре запрещает лицам, не являющимся гражданами ОАЭ и стран GCC, приобретать здания или землю, кроме как в порядке наследования. Запрет распространяется на полную собственность, «голую» собственность и узуфрукт, а аренда сроком более 50 лет приравнивается к собственности. Компания считается иностранной, если граждане ОАЭ или стран GCC не владеют как минимум 51 % её капитала. Статья 13 разрешает иностранную собственность в зонах, утверждённых Правителем.

В справочнике услуг Муниципалитета Рас-эль-Хаймы сказано, что клиенты, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимостью во фрихолд-зонах, и перечислены Al Hamra Village, Mina Al Arab, Al Marjan Island, RAK Central, Julphar Towers, Al Maareedh (участки) и будущий Beach District. Регистрацией сделок занимается сектор земель и недвижимости муниципалитета. Смотрите наши проекты в Рас-эль-Хайме, включая Al Marjan Island, Mina Al Arab и Hayat Island.

Умм-эль-Кайвайн

Департамент земель и недвижимости Умм-эль-Кайвайна публикует только закон о собственности 2006 года; о более новых правилах для иностранных покупателей сообщалось, но официально они не опубликованы. Перед покупкой уточните текущее положение в департаменте. Смотрите наши проекты в Умм-эль-Кайвайне.

Фуджейра

Опубликованных правил об иностранной собственности на официальных сайтах Фуджейры мы не нашли. В Муниципалитете Фуджейры есть департамент земель и недвижимости; спросите там, чем и где может владеть покупатель не из стран GCC.

Согласно изученным нами законам о собственности — лишь в одном отношении: граждане ОАЭ и, в большинстве эмиратов, граждане стран GCC имеют более широкие права, а между остальными гражданствами законы различий не делают.

Дубай, Шарджа и Рас-эль-Хайма называют граждан стран GCC наряду с гражданами ОАЭ в норме об общем праве собственности. В Абу-Даби говорится о гражданах «и приравненных к ним лицах», а в Аджмане — о гражданах и лицах, приравненных к гражданам, поэтому покупателям из стран GCC там следует уточнить вопрос в земельном департаменте.

Для всех остальных изученные нами законы не делают различий по гражданству. Согласно этим законам, покупатель из США, Великобритании, Индии, России или Китая подчиняется тем же правилам владения, что и любой другой покупатель не из стран GCC. Проверки в рамках противодействия отмыванию денег при этом всё равно применяются: земельные департаменты Аджмана и Рас-эль-Хаймы приводят соответствующее законодательство ОАЭ, а ADREC публикует политику «Знай своего клиента».

Оман разрешает лицам, не являющимся гражданами Омана, владеть землёй или построенными объектами в лицензированных интегрированных туристических комплексах, кроме Мусандама, где они могут получить только построенные объекты на праве узуфрукта сроком до 99 лет.

Султанский указ № 12/2006 утвердил правила владения недвижимостью в интегрированных туристических комплексах. Статья 1 этих правил в редакции Султанского указа № 65/2007 разрешает гражданам и негражданам Омана, как физическим лицам, так и компаниям, владеть землёй или построенными объектами в лицензированных комплексах для проживания или инвестиций. Государство может ограничить право собственности в любом комплексе только гражданами Омана. Согласно Решению министра № 109/2022, неграждане Омана могут покупать в комплексах мухафазы Мусандам только построенные объекты на праве узуфрукта сроком не более 99 лет. Указ 2006 года возлагает исполнение на министерство жилищного строительства, ныне Министерство жилищного строительства и градостроительства, министр которого подписал решение 2022 года. Министерство наследия и туризма публикует указ 2007 года и решение 2022 года. Исходный текст 2006 года воспроизведён на сайте Qanoon.om, где указано, что он не является официальным источником. Если вас интересуют проекты в Маскате и другие наши проекты в Омане, проверьте, что проект является лицензированным комплексом.

Мы читали каждый закон в официальной редакции на государственном сайте везде, где удавалось её найти, и проверили их 26 октября 2026 г. Каждое правило выше содержит ссылку на страницу или закон, которыми мы пользовались. Если закон опубликован только на арабском языке (Шарджа, Аджман, Рас-эль-Хайма, Умм-эль-Кайвайн и Оман), мы читали арабский текст и излагали его кратко. Один пункт опирается на неофициальную публикацию, и мы указываем это там, где он встречается: исходный текст оманского указа 2006 года с сайта Qanoon.om. Там, где официального текста мы не нашли, мы так и пишем.

Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила меняются. Прежде чем совершить покупку, уточните ситуацию в земельном департаменте эмирата или у юриста, имеющего право практики в ОАЭ.