Un étranger peut-il acheter un bien aux EAU ? Règles par émirat (2026)

Réponse courte : oui. Les ressortissants étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï et être propriétaires dans les zones d’investissement d’Abou Dhabi, les zones de pleine propriété de Ras Al Khaimah, les zones fixées par décret à Ajman et les zones et projets de développement de Sharjah. À Umm Al Quwain, confirmez les règles en vigueur auprès du département foncier. Nous n’avons trouvé aucune règle publiée pour Fujaïrah. Les règles diffèrent d’un émirat à l’autre.

• Chaque émirat fixe ses propres règles. Le portail du gouvernement des Émirats arabes unis (EAU) indique que les lois immobilières applicables aux expatriés diffèrent d’un émirat à l’autre.
• Dans les lois sur la propriété que nous avons lues, la nationalité ne compte que d’une seule façon. Ces lois distinguent les ressortissants des EAU, les ressortissants des pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG) et tous les autres. Aucune ne cite une nationalité particulière hors CCG.
• Dubaï : les non-ressortissants des EAU peuvent détenir un bien en pleine propriété sans limite de durée, ou en usufruit ou en bail de longue durée (leasehold) jusqu’à 99 ans, dans les zones désignées par le souverain.
• Abou Dhabi : depuis 2019, les non-ressortissants peuvent posséder et acquérir tous les droits réels dans les zones d’investissement.
• Sharjah : depuis novembre 2022, toutes les nationalités peuvent être propriétaires sans limite de durée dans les zones et projets de développement.
• Les ventes sur plan doivent être enregistrées. À Dubaï, une vente sur plan est nulle si elle n’est pas inscrite au registre foncier provisoire.

Ceci est une information générale, et non un conseil juridique. Les règles évoluent. Avant de verser quoi que ce soit, faites confirmer la situation de tout bien par le département foncier de l’émirat ou par un avocat habilité à exercer aux EAU. Règles vérifiées en octobre 2026.

Oui, mais la réponse dépend de l’émirat, car chacun fixe ses propres règles en matière de propriété et d’enregistrement.

Le portail du gouvernement des EAU indique que les lois sur la propriété immobilière des expatriés « diffèrent d’un émirat à l’autre ». La plupart des émirats réservent le droit général de propriété aux ressortissants des EAU, et généralement à ceux du CCG, puis ouvrent des zones spécifiques à tous les autres.

La pleine propriété (freehold) n’a pas de date de fin. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien appartenant à quelqu’un d’autre. La musataha (droit de superficie) est le droit de construire sur le terrain d’autrui.

À Dubaï, les étrangers ne peuvent acheter en pleine propriété que dans les zones que le souverain a désignées pour les non-ressortissants des EAU.

L’article 4 de la loi n° 7 de 2006 réserve le droit général de propriété immobilière à Dubaï aux ressortissants des EAU, aux ressortissants du CCG, aux sociétés qu’ils détiennent entièrement et aux sociétés anonymes publiques. Dans les zones déterminées par le souverain, il permet aux non-ressortissants des EAU de détenir « la pleine propriété de biens immobiliers sans limitation de durée », ou un usufruit ou un bail de longue durée jusqu’à 99 ans. La même loi fait du Département foncier le seul organisme habilité à enregistrer les biens immobiliers.

Le règlement n° 3 de 2006 a établi la première liste, avec notamment des parcelles à Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, The World Islands et Sheikh Zayed Road. Comme c’est le souverain qui désigne les zones, considérez cette liste comme un point de départ et demandez au Département foncier de Dubaï de confirmer le statut d’une parcelle précise. Notre guide des quartiers de Dubaï présente les principales communautés.

Le portail des EAU ajoute que les non-résidents peuvent acheter et qu’« il n’y a pas de limite d’âge pour être propriétaire à Dubaï ». En vertu de la loi n° 13 de 2008, toute vente sur plan doit être inscrite au registre foncier provisoire, faute de quoi elle est nulle.

Oui, les expatriés peuvent être propriétaires dans les zones d’investissement d’Abou Dhabi, et la définition légale des biens immobiliers inclut les terrains.

La loi n° 13 de 2019, promulguée le 16 avril 2019, a remplacé les articles 3 et 4 de la loi n° 19 de 2005. Le droit général de propriété reste réservé aux ressortissants « et assimilés », aux sociétés anonymes publiques dont l’actionnariat non national ne dépasse pas 49 % et aux personnes désignées par résolution. Les personnes physiques et morales non ressortissantes « peuvent posséder et acquérir tous les droits réels principaux ou accessoires » sur des biens situés dans les zones d’investissement. La loi de 2005, publiée par l’ADREC, définit les biens immobiliers comme incluant les terrains et précise que le Conseil exécutif fixe les zones d’investissement.

Le portail des EAU cite neuf zones : Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef et Masdar City. Sa description de titres de propriété de 99 ans excluant le terrain reflète l’ancienne situation : demandez donc à l’ADREC ce qu’indiquera votre titre de propriété. Profound référence des projets à Al Reem Island, Saadiyat Island, Yas Island, Al Raha Beach et à Masdar City, toutes sur cette liste, ainsi que notre sélection plus large de projets à Abou Dhabi.

Le Centre immobilier d’Abou Dhabi (ADREC), créé en novembre 2023 par le Département des municipalités et des transports, délivre les titres de propriété et les certificats de propriété.

Oui, depuis novembre 2022, toutes les nationalités peuvent être propriétaires dans les zones et projets de développement immobilier de Sharjah.

Le 27 octobre 2022, le souverain a promulgué la loi n° 2 de 2022, qui remplace l’article 4 de la loi n° 5 de 2010. Selon le texte publié en arabe au Journal officiel de Sharjah (l’agence de presse des Émirats (WAM) en a rendu compte en anglais le 31 octobre 2022), le nouvel article réserve la propriété aux citoyens des EAU et du CCG, avec quatre exceptions : l’accord du souverain, l’héritage, la cession à un parent au premier degré et « la propriété dans les zones et projets de développement immobilier conformément aux règlements fixés par le Conseil ».

Le 1er novembre 2022, le Conseil exécutif de Sharjah a autorisé toutes les nationalités à posséder des biens « de tous types, sans limitation de durée, dans les zones et projets de développement immobilier ».

La section du portail des EAU consacrée à Sharjah décrit encore l’ancienne règle : un usufruit pouvant aller jusqu’à 100 ans en vertu de la résolution n° 26 de 2014 du Conseil exécutif. La loi et la décision de 2022 sont postérieures. Profound référence des projets à Sharjah, dont Aljada et Al Mamzar. Demandez au promoteur et au Département de l’enregistrement immobilier de Sharjah de confirmer qu’un projet se trouve dans une zone de développement approuvée.

Ajman et Ras Al Khaimah autorisent la propriété étrangère dans des zones approuvées. Les règles actuelles d’Umm Al Quwain doivent être confirmées auprès de son département foncier, et nous n’avons trouvé aucune règle publiée pour Fujaïrah.

Ajman

L’article 4 de la loi n° 3 de 2023 d’Ajman réserve la propriété aux citoyens et aux personnes assimilées, aux sociétés qu’ils détiennent entièrement et aux sociétés anonymes publiques. Les zones où les non-citoyens peuvent être propriétaires, ainsi que la durée de la propriété, sont fixées par décret émiral. La loi, publiée en arabe par le Département du foncier et de la régulation immobilière, prévoit aussi un certificat d’enregistrement initial pour les biens en construction dans les zones de développement. Parcourez nos projets à Ajman, dont Al Zorah, et faites confirmer le statut de la parcelle par le département.

Ras Al Khaimah

La loi n° 11 de 2021 relative au registre foncier interdit aux étrangers autres que les ressortissants des EAU et du CCG d’acquérir des bâtiments ou des terrains, sauf par héritage. L’interdiction couvre la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit, et un bail de plus de 50 ans est assimilé à une propriété. Une société est considérée comme étrangère sauf si des ressortissants des EAU ou du CCG en détiennent au moins 51 %. L’article 13 autorise la propriété étrangère dans les zones approuvées par le souverain.

Le guide des services de la municipalité de Ras Al Khaimah indique que les clients non émiriens peuvent être propriétaires dans les zones de pleine propriété, et cite Al Hamra Village, Mina Al Arab, Al Marjan Island, RAK Central, Julphar Towers, Al Maareedh (terrains) et le futur Beach District. Son secteur des terres et des propriétés enregistre les transactions. Découvrez nos projets à Ras Al Khaimah, dont Al Marjan Island, Mina Al Arab et Hayat Island.

Umm Al Quwain

Le Département des terres et des propriétés d’Umm Al Quwain ne publie qu’une loi sur la propriété de 2006 ; des règles plus récentes pour les acheteurs étrangers ont été signalées, mais pas publiées officiellement. Confirmez la situation actuelle auprès du département avant d’acheter. Découvrez nos projets à Umm Al Quwain.

Fujaïrah

Nous n’avons trouvé aucune règle publiée sur la propriété étrangère sur un site officiel de Fujaïrah. La municipalité de Fujaïrah dispose d’un département des terres et des propriétés ; demandez-lui ce qu’un acheteur non ressortissant du CCG peut posséder, et où.

Selon les lois sur la propriété que nous avons lues, d’une seule façon : les ressortissants des EAU et, dans la plupart des émirats, ceux du CCG disposent de droits plus étendus, et les lois ne font aucune distinction entre les autres nationalités.

Dubaï, Sharjah et Ras Al Khaimah citent les ressortissants du CCG aux côtés de ceux des EAU dans le droit général de propriété. Abou Dhabi mentionne les ressortissants « et assimilés », et Ajman les citoyens et les personnes assimilées : les acheteurs du CCG doivent donc s’y renseigner auprès du département foncier.

Pour tous les autres, les lois que nous avons lues ne font aucune distinction selon la nationalité. En vertu de ces lois, un acheteur venant des États-Unis, du Royaume-Uni, d’Inde, de Russie ou de Chine est soumis aux mêmes règles de propriété que tout autre acheteur non ressortissant du CCG. Les contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent s’appliquent néanmoins : les départements fonciers d’Ajman et de Ras Al Khaimah citent la législation des EAU en la matière, et l’ADREC publie une politique de connaissance du client.

Oman permet aux non-Omanais de posséder des terrains ou des unités construites dans des complexes touristiques intégrés agréés, sauf à Musandam, où ils ne peuvent acquérir que des unités construites en usufruit pour 99 ans au maximum.

Le décret royal 12/2006 a promulgué le règlement relatif à la propriété immobilière dans les complexes touristiques intégrés. L’article 1 de ce règlement, tel que remplacé par le décret royal 65/2007, permet aux Omanais et aux non-Omanais, personnes physiques et morales, de posséder des terrains ou des unités construites dans des complexes agréés, à des fins de résidence ou d’investissement. L’État peut réserver la propriété aux Omanais dans n’importe quel complexe. En vertu de la décision ministérielle 109/2022, les non-Omanais ne peuvent acheter que des unités construites dans les complexes du gouvernorat de Musandam, en usufruit pour 99 ans au maximum. Le décret de 2006 confie l’application au ministère du Logement, aujourd’hui ministère du Logement et de l’Urbanisme, dont le ministre a signé la décision de 2022. Le ministère du Patrimoine et du Tourisme publie le décret de 2007 et la décision de 2022. Le texte original de 2006 est reproduit sur Qanoon.om, qui précise ne pas être une source officielle. Pour les projets à Mascate et nos autres projets à Oman, vérifiez que le projet est un complexe agréé.

Nous avons lu chaque loi dans son texte officiel sur un site gouvernemental chaque fois que nous avons pu en trouver un, et nous les avons vérifiées le 26 octobre 2026. Chaque règle ci-dessus renvoie à la page ou à la loi que nous avons utilisée. Lorsqu’une loi n’est publiée qu’en arabe (Sharjah, Ajman, Ras Al Khaimah, Umm Al Quwain et Oman), nous avons lu le texte arabe et l’avons résumé. Un point repose sur une publication non officielle, et nous le signalons là où il apparaît : le texte original de 2006 du décret omanais, tiré de Qanoon.om. Lorsque nous n’avons trouvé aucun texte officiel, nous l’indiquons.

Ceci est une information générale, et non un conseil juridique. Les règles évoluent. Avant de vous engager dans un achat, faites confirmer la situation par le département foncier de l’émirat ou par un avocat habilité à exercer aux EAU.