Comment acheter une propriété sur plan à Dubaï

Résidence ou investissement

Déterminez si vous achetez un logement pour y vivre ou un bien à mettre en location. La réponse oriente le choix du secteur, du type de logement et de la date de remise des clés qui vous conviennent.

Type de Propriété

Choisissez entre appartements, maisons de ville et villas. Les appartements coûtent généralement moins cher à l'achat et à l'entretien ; les maisons de ville et les villas offrent plus d'espace et se trouvent surtout dans des quartiers résidentiels en périphérie. Pour une vue d'ensemble, consultez Types de propriétés à Dubaï.

Budget

Prévoyez le prix ainsi que les frais qui s'y ajoutent : les frais du DLD pour l'enregistrement d'une vente sur plan (indiqués à 2 % du prix pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur), les éventuels frais administratifs du promoteur, les frais de prêt hypothécaire si vous empruntez, et les charges de service après la remise des clés. L'étape 11 détaille chaque coût.

Comprendre le marché

Examinez les prix de vente récents de logements similaires, le nombre de projets dont la remise des clés est prévue à proximité et les plans de paiement les plus courants. Pour les structures types, consultez notre analyse des plans de paiement 2026 sur 239 projets.

Emplacement

Vérifiez ce qui est déjà construit autour d'un projet et ce qui est seulement prévu : routes, écoles, établissements de santé, commerces et accès au métro. Dans les quartiers récents, certains de ces équipements peuvent encore être en construction lorsque vous emménagez. Pour le détail secteur par secteur, consultez nos guides des quartiers de Dubaï.

Historique du promoteur

Examinez les projets achevés du promoteur, vérifiez s'ils ont été livrés dans les délais et ce que disent les propriétaires de la qualité de construction. Recherchez ensuite le projet sur le service Project Status du DLD, qui indique ses dates d'enregistrement et d'achèvement, le promoteur et la banque séquestre. Comparez les promoteurs dans notre annuaire des promoteurs.

Vérifiez l'agent

Faites appel à un courtier enregistré auprès du DLD. Le DLD publie la liste des courtiers agréés sur son site web et dans l'application Dubai REST ; vous pouvez ainsi vérifier un courtier avant de transmettre des documents ou de payer quoi que ce soit.

Le rôle de l'agent

Votre agent compare les projets et les plans de paiement, vous explique le SPA, coordonne la réservation et l'enregistrement avec le promoteur et reste en contact avec vous jusqu'à la remise des clés. Pour un conseil juridique sur le contrat, adressez-vous à un avocat.

Présélection

En fonction de votre objectif et de votre budget, votre agent présélectionne des projets adaptés en termes d'emplacement, de surface, de date de remise des clés et de plan de paiement, qu'il s'agisse d'un appartement à Downtown Dubai, d'une villa à Dubai Hills Estate ou d'une maison de ville à Jumeirah Village Circle.

Détails du projet

Examinez la brochure, les plans, le descriptif technique, le plan de paiement et la date de remise des clés prévue de chaque projet, et visitez le logement témoin ou le bureau de vente si possible. Demandez le numéro de projet DLD afin de pouvoir consulter vous-même le projet.

Vérification de l'emplacement

Rendez-vous dans le secteur aux heures où vous vous y déplaceriez. Vérifiez l'accès aux grands axes tels que Sheikh Zayed Road, Al Khail Road et Emirates Road, la distance jusqu'aux écoles, aux établissements de santé et aux commerces, et si de nouvelles lignes de métro ou de nouvelles routes sont approuvées ou seulement proposées.

Équipements et charges de service

Comparez ce que comprend chaque projet, par exemple piscines, salles de sport, parcs ou conciergerie. Selon le DLD, les charges de service varient d'un projet à l'autre, en fonction des services et de la taille des parties communes, et elles sont approuvées par la RERA.

Structures de paiement courantes

1. Plans avant et à la remise des clés :Désignés par la répartition des montants payés avant et à la remise des clés, par exemple 50/50 ou 40/60. Dans les données Profound, la structure la plus courante était 20/30/50 : 20 % d'acompte, 30 % pendant la construction et 50 % à la remise des clés.

2. Plans liés à l'avancement des travaux :Les échéances deviennent exigibles lorsque le bâtiment atteint des étapes définies ; vos paiements suivent ainsi l'avancement du chantier.

3. Plans liés au calendrier :Les échéances deviennent exigibles à dates fixes, quel que soit l'avancement du chantier. Elles sont plus faciles à budgétiser, mais vous risquez de payer en avance sur la construction.

4. Plans après la remise des clés :Une partie du prix est versée au promoteur après la remise des clés. En vertu de la loi n° 13 de 2008, le logement est enregistré à votre nom une fois que vous avez rempli vos obligations contractuelles ; le titre de propriété suit donc normalement la dernière échéance.

5. Pas d'acompte distinct :Dans 3 des 239 projets, le montant de réservation fait partie du premier paiement lié à la construction au lieu de constituer une étape distincte. Il ne s'agit pas d'une offre sans acompte ; vérifiez donc ce que vous devez payer à la signature.

Prêts hypothécaires pour les biens sur plan

Les règles de la Banque centrale des Émirats arabes unis plafonnent les prêts hypothécaires sur les biens achetés sur plan à 50 % de leur valeur, quels que soient l'objet, le prix ou l'acheteur ; prévoyez donc de financer vous-même au moins la moitié. Si vous empruntez pour le paiement à la remise des clés, obtenez l'accord de prêt bien avant la date de remise.

Frais d'enregistrement du DLD

Les frais du DLD pour l'enregistrement d'une vente sur plan s'élèvent au total à 4 % du prix : sa page de service indique 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur, plus 10 AED de frais de connaissance et 10 AED de frais d'innovation. Votre SPA précise la part que vous payez ; vérifiez-le avant de signer.

Compte séquestre

Un promoteur doit demander au DLD l'ouverture d'un compte séquestre avant de vendre sur plan, et les paiements des acheteurs sont versés sur ce compte, réservé à la construction de ce projet. Recherchez le projet sur le service Project Status du DLD pour connaître son promoteur, sa date d'achèvement et sa banque séquestre, et n'effectuez vos paiements que selon les modalités prévues dans votre SPA.

Contrat de vente (SPA)

Le SPA fixe le prix, l'échéancier de paiement, le descriptif technique, la date de remise des clés, ce qui se passe en cas de retard de construction et ce qui se passe si vous manquez un paiement. Si un acheteur est défaillant, le promoteur doit en informer le DLD, qui accorde à l'acheteur un préavis de 30 jours avant que le promoteur puisse agir. Lisez chaque clause et consultez un avocat si un point n'est pas clair.

Réservation

Versez le montant de réservation et signez le formulaire de réservation, qui consigne le logement, le prix et l'acheteur. Dans les projets référencés sur Profound, l'acompte représente le plus souvent 10 % ou 20 % du prix.

Signature du SPA

Versez le solde de l'acompte et signez le SPA avec le promoteur. Conservez une copie de chaque reçu.

Enregistrement au DLD (Oqood)

Le promoteur enregistre votre vente dans le registre foncier provisoire du DLD via le portail Oqood, et selon le DLD le contrat doit être enregistré dans les 90 jours suivant la signature. En vertu de la loi n° 13 de 2008, une vente sur plan qui n'est pas inscrite au registre provisoire est nulle. Vous recevez un certificat d'enregistrement provisoire ; si un promoteur refuse ou retarde l'enregistrement, vous pouvez saisir la section Real Estate Registration Assurance du DLD.

Versements

Réglez chaque échéance à la date fixée dans votre SPA. En cas de retard, le promoteur peut engager la procédure de défaillance via le DLD, qui peut aboutir à l'annulation et à des retenues sur les sommes que vous avez versées.

Mises à jour de la construction

Les promoteurs envoient des points d'avancement des travaux, et le service Project Status du DLD indique la date d'achèvement du projet. Le DLD précise également qu'un investisseur peut obtenir un rapport sur le pourcentage d'achèvement auprès de l'auditeur technique de la RERA, moyennant des frais de 15 000 AED. Les dates de remise des clés pouvant changer, vérifiez régulièrement la date la plus récente.

Inspection des réserves (snagging)

Inspectez le logement au regard du descriptif du SPA avant de l'accepter : finitions, équipements, portes, fenêtres, plomberie, électricité et climatisation. Consignez chaque défaut par écrit et convenez d'une date pour les réparations. Vous pouvez faire appel à un inspecteur professionnel spécialisé dans l'inspection des réserves.

Paiement final

Réglez le solde dû à la remise des clés prévu dans le SPA ainsi que les éventuels frais demandés par le promoteur à cette occasion. Demandez d'abord un relevé détaillé.

Remise

Signez les documents de remise, recevez les clés et ouvrez votre compte d'électricité et d'eau auprès de DEWA, en vérifiant le montant actuel du dépôt et des frais de raccordement. Si vous bénéficiez d'un plan de paiement après la remise des clés, continuez à régler les échéances restantes selon le calendrier.

Titre de propriété

Une fois que le promoteur a enregistré le projet achevé auprès du DLD, les logements entièrement payés passent du registre provisoire au registre foncier (Real Estate Register) et le DLD délivre le titre de propriété au nom de l'acheteur. En vertu de la loi n° 13 de 2008, cela s'applique une fois que vous avez rempli toutes vos obligations au titre du SPA.

Emménager ou louer

Emménagez ou préparez le logement pour des locataires. Les contrats de bail sont enregistrés via le service Ejari du DLD, dont le coût total indiqué par le DLD est de 177,75 AED pour une démarche en ligne. Pour l'ensemble du processus de location, consultez Comment louer un bien à Dubaï : le guide du propriétaire bailleur Profound

Vente

Vous pouvez vendre avant la remise des clés, mais selon le DLD la revente nécessite un certificat de non-objection (NOC) du promoteur, et votre SPA peut fixer un montant minimum que vous devez avoir payé au préalable. Après la remise des clés, le DLD indique des frais d'enregistrement d'une vente de 2 % du prix pour le vendeur et 2 % pour l'acheteur. Pour l'ensemble du processus, consultez Comment vendre un bien à Dubaï : le guide du vendeur Profound